전세사기 예방 10가지 필수 수칙

1. 등기부등본 확인은 필수

전세 계약을 할 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 등기부등본이다. 등기부등본에는 집주인의 정보뿐만 아니라 해당 부동산에 설정된 근저당권, 가압류 등의 권리관계가 상세히 나와 있다. 만약 근저당이 과도하게 설정되어 있다면 전세금을 돌려받지 못할 위험이 크다. 반드시 집주인에게 최신 등기부등본을 요청하고 직접 열람해보는 것이 안전하다. 온라인 등기소를 통해서도 간편하게 확인할 수 있으며, 이를 통해 해당 부동산이 전세 계약을 맺기에 적합한 상태인지 판단해야 한다.

2. 계약 전 실거주 여부 확인하기

전세 사기의 한 유형으로, 실제로 집주인이 아닌 사람이 임대를 내놓거나, 다수의 세입자에게 중복 계약을 하는 경우가 있다. 이를 방지하려면 집주인이 실거주하는 집인지 확인하는 것이 중요하다. 등기부등본상의 소유자와 계약자가 동일한지 대조하고, 가능하면 해당 건물의 관리사무소나 인근 주민에게 집주인 정보를 확인하는 것이 좋다. 또한 가짜 집주인이 등장할 가능성도 있으므로 집주인의 신분증과 등기부등본을 대조하는 것도 필요하다.

3. 전세가율 확인하여 안정성 평가하기

전세가율이란 매매가 대비 전세가의 비율을 뜻하는데, 일반적으로 이 비율이 높을수록 위험성이 증가한다. 전세가율이 80% 이상이면 향후 집값이 하락할 경우 전세금을 돌려받기 어려울 수 있다. 따라서 계약 전 해당 지역의 전세가율을 확인하고, 너무 높은 전세가율을 보이는 집은 신중하게 접근해야 한다. 특히 최근 부동산 시장 변동성이 크기 때문에 반드시 주변 시세를 조사한 후 계약을 진행하는 것이 안전하다.

4. 실거래가 조회로 적정 전세가 판단하기

전세 계약을 진행하기 전에 해당 부동산의 실거래가를 조회하는 것도 중요하다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 이용하면 최근 거래된 전세가와 매매가를 확인할 수 있다. 이를 통해 집주인이 제시한 전세금이 적정한지 판단할 수 있으며, 시세보다 지나치게 저렴한 전세금이라면 의심해봐야 한다. 특히 '반값 전세' 등 정상적인 시세보다 너무 낮게 책정된 경우 사기일 가능성이 높으므로 반드시 여러 경로를 통해 확인해야 한다.

5. 선순위 임차인이 있는지 확인하기

전세 계약을 할 때 해당 부동산에 다른 세입자가 있는지, 있다면 그들의 보증금이 얼마인지 확인해야 한다. 선순위 임차인의 보증금이 많으면 후순위 임차인인 자신이 보증금을 보호받기 어려울 수 있다. 등기부등본에서 임차권 등기를 확인하고, 기존 세입자가 있는 경우 보증금 반환이 제대로 이루어졌는지 살펴야 한다. 또한 전입신고가 되어 있는지를 확인하고 집주인에게 구체적인 설명을 요구하는 것이 중요하다.

6. 전세보증보험 가입 여부 체크

전세보증보험은 전세금을 보호받을 수 있는 중요한 안전장치다. 만약 집주인이 보증금을 반환하지 못하는 경우 보증보험을 통해 보호받을 수 있다. 전세보증보험은 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 등을 통해 가입할 수 있으며, 특히 근저당이 많은 집이나 전세가율이 높은 집일수록 가입을 권장한다. 하지만 모든 집이 보증보험 가입 대상이 되는 것은 아니므로 계약 전 가입 가능 여부를 반드시 확인해야 한다.

7. 집주인의 세금 체납 여부 확인

집주인이 세금을 체납하면 해당 부동산이 압류될 가능성이 있어 전세금을 보호받기 어려울 수 있다. 특히 다가구 주택의 경우 세금 체납으로 인해 경매에 넘어가면 임차인이 보증금을 잃을 위험이 크다. 따라서 계약 전에 세무서에서 세금 체납 여부를 확인하거나, 집주인에게 지방세 납부 증명서를 요청하는 것이 안전하다. 또한 다세대 주택이나 빌라는 소유자가 여러 명일 수 있으므로, 해당 건물의 전체적인 상황을 파악하는 것도 중요하다.

8. 전입신고 및 확정일자 받기

전세 계약이 완료되면 즉시 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 한다. 확정일자는 임차인의 전세금을 법적으로 보호받을 수 있도록 하는 중요한 절차다. 만약 전입신고를 하지 않으면 후순위로 밀려나 보증금을 돌려받기 어려울 수 있다. 특히 계약과 동시에 빠르게 전입신고를 해야 불이익을 최소화할 수 있으며, 확정일자를 받은 계약서는 안전하게 보관해야 한다. 전입신고 후에는 임차권 등기명령도 고려해볼 필요가 있다.

9. 계약금 송금 시 반드시 집주인 명의 계좌로

전세 계약금을 송금할 때는 반드시 집주인 명의의 계좌로 입금해야 한다. 공인중개사를 통해 계약을 진행하더라도 집주인 계좌가 아닌 다른 계좌로 입금하라는 요구가 있으면 사기 가능성을 의심해야 한다. 또한 계약금을 송금한 후에는 계좌 이체 내역을 보관하고, 계약서에도 해당 내용을 명시해두는 것이 중요하다. 만약 집주인이 계좌 정보를 변경하거나 현금 거래를 요구할 경우 신뢰도를 의심해봐야 한다.

10. 믿을 수 있는 공인중개사를 통해 계약 진행

전세 계약은 반드시 믿을 수 있는 공인중개사를 통해 진행하는 것이 안전하다. 등록된 공인중개사인지 확인하고, 허위 매물을 다루는 중개업소는 피하는 것이 좋다. 특히 중개사가 지나치게 전세 계약을 서두르거나 계약금을 빨리 입금하라고 독촉하는 경우 신중하게 대응해야 한다. 또한 계약 과정에서 중개사의 업무 보증보험 가입 여부를 확인하는 것도 중요하며, 모든 계약 내용은 꼼꼼히 검토한 후 서명해야 한다.